標題不是在危言聳聽，也不是在博取眼球，而是在陳述一個事實。

同時這里沒有任何貶低設計院的意思，事實上我們跟很多優秀的設計院機構都有非常深度和良好的合作。即便產品設計失敗了，也不能怪設計院，是投資商自己的抉擇問題。

臣通對后期招商運營有困難的園區做了一個統計，大約60%的原因是規劃設計的問題（20%是政府博弈與政策限制問題，20%是營銷拓客和招商的問題）。也就是產品硬傷，到招商階段不符合市場和客戶的需求?？墒悄惴孔右呀浗?，怎么辦呢？

到現在為止，大部分園區的思維還是“產品思維”，也就是按照“拿地—規劃—建設——招商”四步曲在走。房地產開發就是這樣典型的產品思維，甲方思維。

而臣通一直用的模式，也是產業園區最正確的模式，是“用戶思維”。也就是先找到目標客戶，研究他們的需求，根據他們的需求來規劃設計，實施“以需定品”、“以銷定產”。說互聯網思維是用戶思維都提了多少年了，我們也天天在學習，但為什么還是這套搞法呢？可見慣性的力量實在過于強大。

中國改革開放至今，整體商業文明和模式大致經歷三個階段，第一階段就是產品思維，因為市場供不應求，有產品就是王者；第二階段是渠道思維，產能開始過剩，市場競爭加劇，能賣貨的就是霸主。國美、蘇寧、淘寶就是渠道思維時代崛起的代表。第三階段也就是現在，整體進入了互聯網用戶模式，以用戶需求為原則，反向個性化定制。這三個階段的演變主要由社會消費品為主導在推進。

房地產開發高大上，也很掙錢，但它的商業模式階段一直很落后，基本一直處于產品思維階段，當然也說明這個行業命好運好，有產品不愁賣的模式誰不喜歡？這兩年才進入渠道階段，房子不好賣了，渠道賣房模式是主流了。要進入用戶模式階段我看還早得很，傳統實業的轉型升級其實也是這個瓶頸。搞產品，搞渠道的時間太長了，基因不好改變啊。

可我們產業園區天然就必須是用戶思維模式，從誕生那一天就是！

因為產業園區是為產業服務的，不同的地區產業基礎不同，區位條件不同，不同企業對用房、政策、服務的需求不同。你必須要提前調研清楚到底哪些產業，哪些企業群體有落戶你園區的意愿？他們分布在哪里？對用房（30多項要素）、政策、產業服務有什么具體的需求？他們為什么遷移到你園區？等等。你怎么敢憑設計院畫圖或自己的臆斷來規劃設計呢？

所以產業園區開發的正確步驟應該是：

第一步：謹慎選址拿地。(詳細請閱讀《產業園區招商，從拿地立項開始》）

第二步：精確定位。（包含市場調研、產業定位、政策落位、區位發展與業態開發節奏、客群定位、遷移要素定位、需求定位、產品定位、服務定位、盈利模式定位、經濟測算等等，詳細請閱讀《為什么說產業園區“成敗看定位”？》）

第三步：規劃設計。規劃設計一定要放在定位之后，設計院不可以按照自己的經驗和思維隨便發揮來設計產品，我們服務的項目設計院必須按照我們和項目方共同審定的設計任務書來設計。也就是臣通操盤園區的第一大法則“無定位不規劃”—“以需定品”。

第四步：營銷推廣拓客。而不是馬上進入建設階段。提前營銷推廣拓客有兩個好處，一是對之前的定位和規劃設計再次進行驗證，如果有問題和變化還可以在動工之前調整。二是提前儲備客戶，為招商做準備。

第五步：招商簽約。此時也不要急著動工建設。此時要做到臣通操盤園區的第二大法則“無招商不建設”—“以銷定產”。哪怕先簽意向、認購、定制協議都行，反正要先鎖定客戶并且收到一定量的錢，然后再動工，基本就沒有風險了嘛。此時如還發現了問題，大不了想辦法再去改改規劃嘛，規劃總是有辦法改的，房子建好了可就改不了。臣通代理招商的園區很多都跟項目方有合同約定：當期動工面積不得超過已經招商簽約面積的150%。

第六步：動工建設，交房、服務運營。此時沒有了任何壓力和風險，現金流轉的流暢，利潤已經預期入袋。想想就開心，對吧！

以上就是產業園區開發正確的步驟，也是臣通一直以來堅持的園區招商運營操盤流程和原則，所以我們服務運營的園區招商成功率才能達到95%以上。如果你也能嚴格按照這個步驟操作，怎么會失控呢？怎么可能失敗呢？有時候我們真的想不通，都是資產幾十上百億的公司和老板，怎么這么簡單的道理都不明白呢？