據世界銀行發表的研究報告顯示，全球諸多經濟開發區及產業園區，包括工業園、科技園區、電商園等，許多都未能成功持續發展。而一個產業園區發展的成敗，不單取決于產業園區所在國家或地區的投資政策和優惠條件，也包括園區定位、規劃設計和管理水平等要素。特別是在不同國家以及同一國家不同區域之間的激烈競爭下，各國不同產業園區所提供的企業稅務優惠基本上分別不大。因此過分倚賴稅務優惠，卻缺乏政府與產業園區權益方的有效溝通協調，以致產業園區與外圍交通網絡未能有效對接、勞工與其他配套推廣服務欠佳等，反而成為產業園區持續發展或吸引企業投資的主要阻礙。

中馬關丹產業園（MCKIP）

部分東南亞國家于發展經濟特區及產業園區早期，大部分只著眼招商引資等推廣活動，卻忽視建立一套清晰及完善的法律和監管制度，包括產業園區公私營共同開發的合作框架、產業園區開發商及營運商的指定權益和責任、配合周邊城市規劃和基礎建設的園區規劃設計、以及環境保護和排放標準。部分國家如越南，由于早期為了吸引私營發展商參與工業園開發，地方政府基本上依賴與個別發展商簽訂的投資合同，卻欠缺規范的整體談判框架，不但出現不同園區的優惠或讓步條款差異大，造成不同園區的惡性競爭，還影響有關國家部門對個別地方投資項目的審批進程，甚至有可能在落實投資后，若有關項目出現不符合當地情況，或對一些行業、經濟環節造成影響等，政府才對有關投資添加限制或要求重新談判，以致投資者大失預算，直接影響整個項目的可持續發展。

為了令經濟特區及產業園區能更好發揮作用，包括吸引投資、創造就業和推動工業升級，達致東盟經濟共同體發展藍圖2025的目標，東盟各國于2016 年8月的東盟經濟部長會議上達成共識，并采納東盟經濟特區發展及合作方針（ASEAN Guideline for Special Economic Zones Development and Collaboration），為未來經濟特區及產業園區規劃發展提供有效的監管依據。

東盟十國的經濟及人口結構各有不同，各國的勞動市場、工資、經濟發展水平、投資政策及優惠亦不盡相同。雖然大部分東盟國家均以產業園區作為推動經濟發展和吸引投資的主要工具，但個別園區的實際生產環境和條件亦可能差別甚大，例如產業園區的位置、當地的供應鏈情況、周邊的物流設施和服務水平、內陸和國際運輸是否有效率、環保要求、技術及非技術勞動力供應是否充足、本地技術和管理人員培訓等，最終會影響園區持續發展的能力和競爭力。

因此投資者在計劃投資和選址時，必須做好相關國家、地區及政策評估，保障園區發展能夠與當地中長期發展規劃對接，減少因投資項目未能得到政府支持而出現的潛在風險，或難以與當地政府協調和磋商，取得相關政策優惠及其他配套支援。不過大部分企業均表示對「一帶一路」沿線較落后的投資地點，包括部分東盟國家，在政治、文化和法律環境方面認識不足，加上這些國家的資訊不夠透明，難以確保投資項目符合有關國家的法律要求，以及評估有關投資的中長期效益和潛在風險，需要尋找專業的服務支援。