新時期下，應對高速度高質量經濟增長的要求，產業園區諸多發展不平衡不充足的現象漸漸突出。李克強總理在政府工作報告指出，2019年要貫徹經濟高質量發展要求，實現國內生產總值增長6%-6.5%。應對經濟新的發展要求，產業園區規劃和建設怎樣才能突破“新常態”，融入“新產業”，在“產品”、“模式”等方面突破創新，實現轉型升級，將是行業急需解決的問題。

要想實現產業園區轉型升級，需先知道它的發展歷史。產業園區是伴隨著改革開放而誕生、成長與發展起來的。產業園區作為經濟發展的發動機和載體，其產品設計、開發模式、盈利模式等均與經濟發展不同階段的需要相適應。從1979年深圳設立第一個產業園—蛇口工業區開始，中國產業園區的發展大體上可以分成以下四個階段：

1、起步、創建與探索階段(1979年～1991年)

此階段以產業地產的雛形——1979年蛇口工業區的建立為始。1978年底十一屆三中全會召開，確立了改革開放的戰略方針。1979年，批準在沿海城市進行加工貿易。

這一時期正處于改革開放初期，百廢待興，生產力落后，產業發展緩慢，貿易基礎薄弱，多以“三來一補”的方式承接香港、臺灣、日本和韓國的外來加工業務。“三來一補”指來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易。

這個階段產業園區行政化特征明顯，若從行政地位來看，蛇口工業區的“區”這一概念，與現在的地級行政區概念相當，尚未有園區概念出現。且鑒于所在產業園區單槍匹馬的探尋階段，產業園區內企業基本都由政府劃撥。

2、成長與快速推進階段(1992年～2002年)

這一階段以1992年初鄧小平南巡為標志，改革開放與經濟發展開啟新的階段，產業園區的發展也隨之進入了成長與迅速推動的階段。張江高科、蘇州工業園區等成立，這一時期的另一樁重要事件，是2001年，加入WTO，隨后貿易迎來十年黃金發展期，二代產業園區靠此發展，大工業的發展與產業的規模漸漸集聚，同時推動了城市化進程的加速。

在這10年里，經開區和高新區的發展節奏進一步加速，隨著中國經濟的騰飛而發展壯大。但在后期，各地盲目開發產業園區，爆發期到來，致使財政稅收的巨大損失和資源浪費，在2003年引發國家清理整治行動。

3、整頓調整階段(2003年～2015年)

這一階段以2003年開始有意識地對產業園區進行整頓、調整為標志。

1984年到2003年，開發區數量從14個(首批14個經開區)猛漲到6866個，產業園區的爆發造成地方政府間的竟爭和企業的輕易搬遷：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，導致了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰產業園區間遷移，造成財政稅收的極大損失。

加入WTO與改革開放進一步深化的背景下，宏觀經濟形勢要求產業園區必須邁向轉型升級、科學發展的階段。這一階段以中關村的再次發展以及產業地產商華夏幸福開發的固安工業園為代表，產業園區在產業集聚、產業鏈完善以及產城一體化方面取得了巨大的進步。相關閱讀推薦：《構建智慧物流園區融入產業生態鏈》

4、轉型升級階段(2016年～至今)

2016年開始，傳統房地產企業紛紛開始尋求轉型。在面對傳統房地產的一系列調控政策后，經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選。在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，產業地產迎來新一輪的資本，也迎來新一輪的轉型與升級。